El plan del Gobierno con fondos de ANSES
El ministro de Economía, Luis Caputo, anunció la utilización de $2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSES para lanzar créditos hipotecarios UVA de primera vivienda, orientado, según sus propias palabras, a hacer “justicia social”. El fondo licitará plazos fijos UVA entre los bancos, en subastas de hasta $200.000 millones: habrá un tramo a un año, con una tasa mínima de UVA más 2,5%, y otro a cinco años, de UVA más 4,5%. Cada entidad podrá ofertar hasta el 20% de cada licitación. Del otro lado, los bancos se darán vuelta y ofrecerán líneas a UVA + 7,5%.
La medida podría alcanzar hasta 18.000 familias, teniendo en cuenta que el crédito promedio para viviendas es de u$s80.000. A partir de allí, podría variar hacia abajo si las familias piden líneas más altas o hacia arriba si piden más bajas. El plazo mínimo del crédito es a 15 años y el monto máximo es de 150.000 UVAs. A modo de ejemplo, para ser beneficiario de esta línea, en el caso de una vivienda de u$s106.667, una familia debería contar con ingresos de $3.460.391 y la cuota inicial será de $865.089, contemplando un plazo de 25 años. La tasa de UVA+7% contrasta con la realidad de los salarios de los trabajadores formales, que en el año perdieron 1,2% de su poder adquisitivo.
La caída de propietarios y el aumento de inquilinos
Esta financiación es exclusiva para primera vivienda y tendrá un impacto directo en la cantidad de propietarios. Vale recordar que en los últimos años, debido a las crecientes dificultades para acceder a una casa propia, la proporción de inquilinos viene en ascenso. En los 31 aglomerados urbanos relevados por la Encuesta Permanente de Hogares (EPH), donde viven alrededor de 30 millones de personas, el 18,4% reside actualmente en hogares inquilinos, lo que equivale a unas 5,5 millones de personas.
Según un análisis de la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), entre el primer trimestre de 2007 y el mismo período de 2026, la proporción de hogares inquilinos pasó del 13,9% al 18,4%, mientras que pasaron del 67,4% a 65,6% la cantidad de dueños. En algunas ciudades el salto fue aún mayor: en CABA, los hogares inquilinos aumentaron del 22,9% al 35%, mientras que los propietarios se redujeron del 61,9% al 47,3%; en los partidos del Gran Buenos Aires, los que alquilan se elevaron del 10% al 15,8% y los dueños bajaron del 70,4% al 67,1%. En Gran Rosario, los inquilinos crecieron del 14% al 19,8% y en Ushuaia-Río Grande, las personas que alquilan pasaron de representar el 21,8% al 27%.
El impacto limitado de los créditos
Entre 2016 y 2019, durante el anterior ciclo de expansión hipotecaria, se otorgaron alrededor de 200.000 créditos en todo el país, un promedio de 50.000 anuales. En los últimos tres años, según Rouco, el promedio se ubicó cercano a 20.000 al año, es decir, menos de la mitad de aquel nivel. “En ningún escenario esos volúmenes de créditos mueven las tendencias estructurales de acceso a la vivienda”, planteó Federico Rouco, economista de Empiria y especialista en el mercado de la vivienda. “Es demasiado chico el crédito hipotecario todavía para revertir la tendencia de tenencia”, agregó.
Esto implica que, incluso con las 18.000 familias que podrían acceder al nuevo fondeo del FGS, el impacto sería limitado sobre la tasa nacional de propietarios. Para modificar la tendencia, sostuvo Rouco, debería aparecer “un volumen mucho más fuerte que el de ahora”. El otro límite: el crédito no llega igual a todo el país. El mercado hipotecario argentino también tiene una fuerte concentración territorial, que limita su capacidad para modificar la curva de propietarios a nivel nacional. Rouco estima [dato pendiente] sobre la distribución geográfica de los préstamos.
El problema del acceso a la vivienda se profundiza en las generaciones que, en teoría, por estar en una etapa más madura de su carrera laboral, deberían estar en mejores condiciones de acceso a la casa propia que los más jóvenes. Entre las personas de 30 a 45 años, el 25,6% alquila a nivel nacional y en CABA la proporción trepa al 48%, mientras que el nivel de propietarios las cifras son del 64,1% y 49,3%, respectivamente. “Creo que CABA estructuralmente tiene un mercado de inquilinos más grande, ya que es un lugar donde la gente viene de tránsito laboral y de estudios. No es comparable con Córdoba, Santa Fe, Mendoza o Tucumán. Debería tener un mercado de inquilinos más grande que el que tiene porque es una metrópolis, para mí es más comparable a grandes ciudades como Nueva York y Londres, salvando todas las diferencias. En Nueva York la tasa de inquilinos es del 75%”, ejemplificó Rouco.
En Neuquén-Plottier si bien creció la cantidad de inquilinos, también se expandió la proporción de dueños, elevándose del 67,8% al 68,9%, principalmente por el alto nivel salaria por cápita, ya que es una zona petrolera. Incluso, el 20,5% de los hogares inquilinos en esta región pertenece al quintil de mayores ingresos por la alta inserción de trabajadores temporales en el sector petrolero.
